房地產(chǎn)總裁班
中國(guó)恒大以2805.8億元的前三季度業(yè)績(jī)力壓萬(wàn)科，坐上全球第一大房企的“寶座”，
雖然恒大報(bào)表華麗，但報(bào)表下的實(shí)情并不好看，負(fù)債高企、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)極其激進(jìn)，相比之下，萬(wàn)科的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)安全得多，這也是為什么資產(chǎn)荒背景下，二級(jí)市場(chǎng)爭(zhēng)搶萬(wàn)科股權(quán)的原因
　　
　　一邊是萬(wàn)科的股權(quán)爭(zhēng)奪鬧得王石寢食難安，另一邊是風(fēng)光無(wú)限的恒大許家印也趟了萬(wàn)科這趟渾水——最新消息是許老板的牌友圈持股萬(wàn)科已經(jīng)逼近10%。
　　我今天不是討論恒大入局之后，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)的結(jié)局如何，而是通過(guò)對(duì)比恒大與萬(wàn)科的半年報(bào)，看看恒大吹噓的所謂“全面超越萬(wàn)科”是否屬實(shí)！
　　經(jīng)過(guò)對(duì)比，雖然恒大報(bào)表華麗，資產(chǎn)逼近萬(wàn)億，但隱藏的信息并不好看。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)極其冒險(xiǎn)，負(fù)債高企，也逼近萬(wàn)億。相比之下，萬(wàn)科的資產(chǎn)可謂“優(yōu)質(zhì)安全”，這也是為什么資產(chǎn)荒背景下，二級(jí)市場(chǎng)爭(zhēng)搶萬(wàn)科股權(quán)的原因。一旦有了萬(wàn)科這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背書(shū)，又能進(jìn)行更為瘋狂的“資（quan）本（qian）游戲”了！
　　恒大比萬(wàn)科差在哪兒
　　我注意到，8月30日，恒大中期業(yè)績(jī)披露了“華麗”半年報(bào)（H股），新聞宣傳稿說(shuō)：恒大已全面超越萬(wàn)科。新聞宣傳稿是這樣的：“恒大今年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)均超越萬(wàn)科：總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、現(xiàn)金余額分別較萬(wàn)科高2876億元、127億元、24.8億元、1401億元，恒大已成行業(yè)新霸主。”
　　但是有意思的現(xiàn)象出現(xiàn)了——恒大半年報(bào)披露的二天，恒大股票暴跌6.94%。都已經(jīng)說(shuō)全面超越萬(wàn)科了，為什么股價(jià)還暴跌？答案投資者并不傻！
　　通過(guò)對(duì)比兩家公司的中報(bào)，恒大冒險(xiǎn)激進(jìn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)暴露了問(wèn)題。
　　1、恒大雖然在資產(chǎn)規(guī)模上超越萬(wàn)科，但股東卻不賺錢(qián)！恒大歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)20.17億元，萬(wàn)科53.51億元，恒大不及萬(wàn)科1/2。
　　2、從凈資產(chǎn)規(guī)模上看，恒大660億元，萬(wàn)科1380億元，恒大不及萬(wàn)科的一半。要知道，恒大總資產(chǎn)雖然近萬(wàn)億，但是包括負(fù)債的。所以看一家公司的家底，應(yīng)該看公司扣除負(fù)債后的凈資產(chǎn)規(guī)模，即股東權(quán)益。
　　恒大凈資產(chǎn)規(guī)模實(shí)際也不到萬(wàn)科的一半。萬(wàn)億資產(chǎn)的背后只有660億凈資產(chǎn)，恒大的家底還是單薄了一點(diǎn)，財(cái)務(wù)杠桿太高。恒大今年中報(bào)披露的總資產(chǎn)是9999.2億，其中負(fù)債是8179億，凈資產(chǎn)是1820億（是包含了永續(xù)債1160億），剔除永續(xù)債規(guī)模，恒大真實(shí)的凈資產(chǎn)只有660億，較2015年底664億元的凈資產(chǎn)規(guī)模，不增反降。
　　3、萬(wàn)科有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，恒大卻嚴(yán)重透支！恒大號(hào)稱不差錢(qián)，手持超2120億現(xiàn)金及1000億的信用額度，但恒大短期借款1727.52億元，貿(mào)易欠款及應(yīng)付款2507億元，恒大（現(xiàn)價(jià)+信用額度）-（短期借款+貿(mào)易欠款及應(yīng)付款）=-1235億元?，F(xiàn)金流恐怕無(wú)法彌補(bǔ)高負(fù)債。
　　相比之下，萬(wàn)科持有貨幣資金718.7億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和292.9 億元。相比之下，萬(wàn)科財(cái)務(wù)要穩(wěn)健得多！
　　4、再看看負(fù)債。恒大借款利息135億元，萬(wàn)科26.5億元，恒大是萬(wàn)科的5倍！有息負(fù)債就是需要支付利息的負(fù)債。恒大簡(jiǎn)直是債臺(tái)高筑。恒大有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.5%，而萬(wàn)科僅占12.8%，處于行業(yè)較低水平。
　　5、企業(yè)信用方面，恒大評(píng)級(jí)被下調(diào)至B-，萬(wàn)科為BBB+；融資成本恒大最低為8%，萬(wàn)科最低為2%；恒大信用評(píng)級(jí)顯著低于萬(wàn)科，恒大融資成本為萬(wàn)科的4倍！
　　恒大的融資成本也顯著高于一般房企，銀行借款利息在8%-12%之間，上半年銀行借款利息為8.46%。發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。恒大2015年底發(fā)行的一筆15億美元的永續(xù)債，前2年每年利率是9%，后面逐年增加。
　　6、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本方面，恒大和萬(wàn)科上半年銷售額差不多，恒大的運(yùn)營(yíng)成本110億元，萬(wàn)科50億元，差不多的銷售額，但恒大運(yùn)營(yíng)成本是萬(wàn)科的2倍。
　　所以總結(jié)來(lái)看，表面上，恒大銷售額似乎超越了萬(wàn)科。但骨子里，從財(cái)報(bào)上述六大指標(biāo)看，“恒大已全面超越萬(wàn)科”為虛假宣傳，誤導(dǎo)公眾。恒大的歸屬股東利潤(rùn)、凈資產(chǎn)規(guī)模和手持現(xiàn)金流都遠(yuǎn)不及萬(wàn)科，而有息負(fù)債、企業(yè)信用評(píng)級(jí)和融資成本、運(yùn)營(yíng)成本都為萬(wàn)科的數(shù)倍，可見(jiàn)，恒大與萬(wàn)科、中海這樣的一流房企依然存在非常、非常大的距離，恒大如果想全面達(dá)到萬(wàn)科目前的水平或超越萬(wàn)科目前的水平，恐怕需要數(shù)十年的積累！
　　我認(rèn)為，這就是為什么大家都搶著舉牌萬(wàn)科，而不是其他地產(chǎn)商的原因了。若成為萬(wàn)科控股股東，不但投資回報(bào)率高，而且回報(bào)率穩(wěn)定，且沒(méi)有國(guó)企改革的政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，萬(wàn)科具備特殊的信譽(yù)和牌照優(yōu)勢(shì)、有利于大股東后續(xù)資（quan）本（qian）運(yùn)作。要知道，除了資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)之外，萬(wàn)科業(yè)務(wù)更是綁定了“一線房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的信仰。這在當(dāng)前資產(chǎn)配置荒大背景下，簡(jiǎn)直就是中等收益、低風(fēng)險(xiǎn)的典范啊！